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mis en ligne sur le site Internet de la société
GEOM7 :
Le rôle du Géomètre-expert dans
la copropriété
(Par M. Roland
TARROUX de
Article
1 de la loi du 10 juillet 1965 :
« La présente loi régit tout immeuble
bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes,
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de
parties communes.
A défaut de convention
contraire créant une organisation différente,
la présente loi est également
applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains,
des aménagements et des services
communs, comportent des parcelles, bâties
ou non, faisant l’objet de droits
de propriété privatifs. »
Le lot de copropriété
comprend une partie privative et une
quote-part de parties communes.
La notion retenue par l’article 1er alinéa 1 de la loi
du 10 juillet 1965 est une indissociabilité
de parties privatives et d’une
quote-part de parties communes. Toutes
les
opérations juridiques concernant
un lot portent sur sa partie privative et
sa quote-part indivise.
Ce n’est, en effet, que « dans le silence ou la contradiction
des titres » que la loi répute communes
les parties de l’immeuble qu’elle énumère en son
article 3.
Il convient de souligner l’extrême importance que revêt une répartition précise des fractions
de l’immeuble
en parties privatives et
parties communes. Aucun doute
ne doit subsister quant à la qualification
à donner à une fraction de l’immeuble.
A cet effet, il
sera utile de se reporter aux
directives données par les articles
2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 2 :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
Article 3 :
« Sont communes les
parties des bâtiments et des
terrains affectées à l’usage ou à l’utilité
de tous les copropriétaires ou de plusieurs
d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes
:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
-
le gros
œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui
traversent des locaux privatifs ;
-
les coffres,
graines et têtes de cheminées ;
-
les locaux
des services communs ;
-
les passages et corridors ;
Sont réputés droits
accessoires aux parties communes dans
le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ».
L’opération
d’identification des lots est l’objet de l’état descriptif de division qui ne doit pas être confondu avec le règlement
de copropriété, bien qu’il y soit
généralement inclus.
L’analyse
de l’immeuble,
lors de sa mise en
copropriété, doit être faite avec le plus grand soin.
Cette analyse permettra d’élaborer le projet de l’état descriptif de division avec le découpage en bâtiments et
en lots ainsi que les répartitions des charges.
Chaque immeuble possède ses caractéristiques
propres et le géomètre-expert, par sa compétence et son expérience dans ce domaine, est en mesure de
faire des propositions précises.
Il est indispensable de prévoir l’établissement de plans réguliers, comprenant habituellement plan d’ensemble
et plans
des intérieurs. Ces documents permettront la numérotation des lots
et la détermination
exacte des parties communes et des
parties privatives. Ils serviront au calcul des superficies privatives (Carrez) et toutes autres surfaces nécessaires aux calculs des quotes-parts de copropriété et tantièmes de charges.
Il est d’usage de
présenter les plans à l’échelle du 1/100 mais d’autres échelles qui seront indiquées
peuvent être utilisées en vue
d’une représentation sur un format A3 facilement
reproductible. Y figurent 2 cotes
par pièce principale, la hauteur
sous plafond, la désignation
de chacune des pièces, les brisis
des étages mansardés, les limites
des hauteurs sous plafond inférieures
à
L’ensemble immobilier est divisé :
- en parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, à charge pour eux d’en user et de participer aux charges y afférentes conformément aux dispositions du règlement. Ces parties communes feront l’objet d’une propriété indivise répartie entre tous les copropriétaires ;
- en parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire.
Cette analyse est importante car elle permettra de définir les charges communes
générales pour l’ensemble des
copropriétaires et les charges spéciales
propres à un certain nombre de copropriétaires.
* Parties communes générales :
Les parties communes générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires.
* Parties communes spéciales :
Les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage
d’un groupe déterminé de copropriétaires.
Il convient de
distinguer, le cas échéant, les parties communes spéciales :
-
de chaque
bâtiment ;
-
de deux ou plusieurs copropriétaires.
Chaque propriétaire de
locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière sur le lot lui revenant.
Article
5 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la
quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est
proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative
par rapport à l’ensemble des valeurs desdites
parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement
de la copropriété,
de la consistance, de la superficie
et de la situation des lots, sans égard à leur
utilisation ».
Il ne faut pas oublier que ces quotes-parts de copropriété déterminent :
-
les voix
de chaque copropriétaire ;
-
leur part dans les cessions de parties
communes ;
-
leur part dans les acquisitions éventuelles ;
-
leur part dans
les indemnités à payer ou à
percevoir (ex. : sinistre, incendie, expropriation…).
On ne tiendra pas compte des critères d’utilisation et l’appréciation des valeurs relatives devra impérativement être effectuée au moment de la mise en copropriété, à l’exclusion de toute considération d’aménagement ou d’embellissement futur.
Il est important de préciser que la valeur relative n’est pas issue de la valeur vénale des lots, cette dernière valeur obéissant à d’autres critères.
* Superficies des lots
La superficie qu’il convient de retenir est
la superficie
de plancher utile entre gros
murs structurants, appréciée au moment de l’établissement
de la copropriété. Les superficies annexes seront pondérées selon leur consistance.
* Consistance des lots
Conformément aux indications qui ont été données lors des travaux préparatoires de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de retenir, pour définir la consistance des lots, les éléments
suivants : nature physique du lot (logement, garage, cave…), distribution et forme, hauteur sous plafond.
Il ne doit pas être tenu compte des facteurs de commercialité :
-
Nature
-
Distribution
et forme
-
Hauteur sous
plafond
* Situation
La situation d’un lot doit s’apprécier par rapport aux autres lots de l’immeuble en fonction du niveau, de l’éclairement, de l’ensoleillement, de l’emplacement, de la vue, de la présence d’un ascenseur ou non et de la tranquillité.
Les principes de répartition sont définis à l’article 10 de la loi
du 10 juillet 1965, aux termes duquel :
« Les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs
et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils
sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes proportionnellement aux
valeurs relatives des parties privatives
comprises dans leurs lots, telles que
ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente
à chaque lot dans chacune des
catégories de charges ».
* Critères de répartition : notion « d’utilité
»
L’article
10 de la loi faisant référence
aux critères de l’utilité « présentée
à l’égard de chaque lot », il en a été déduit que cette utilité est une utilité objective. Participent aux charges tous
les lots desservis.
Le cabinet de Géomètres-experts GEOM7 de part ses compétences juridiques et techniques réalise
tous les travaux préalables
à l’Etat Descriptif de Division.
Le degré d’équipement technologique du cabinet (stations
tachéométriques robotisées,
distance-mètres de précision, plans montés informatiques…)garantie la précision, dans tous
nos travaux topographiques, spécialement
dans les
bâtiments anciens aux formes irrégulières.
Les plans couleur
nécessaires à toute création ou refonte de copropriété sont la base de la
localisation, de l’identification certaine, de la numérotation,
du calcul
des différentes superficies des lots privatifs.
Ces plans présentent des intérêts certains pour le notaire, le syndic, l’actuel et le futur
copropriétaire : - Est-ce que l’armoire
de mes grands-parents s’intégrera spacialement dans l’appartement que
j’envisage d’acheter ou comment vais-je agencer mon salon en fonction de l’encombrement de mes meubles ?
Le plan d’intérieur garantie par l’homme de l’art qu’est le Géomètre-expert est la pièce de base essentielle pour éviter
toute confusion, quant à l’identification,
le périmètre étendue, la
composition, la superficie, les détails intérieurs, la pondération selon les éléments
qui composent le lot privatif.
Tous les intervenants et utilisateurs potentiels y trouvent
leur compte.
Fort
d’une expérience et d’une spécialisation en matière de montage de plans, de calculs et de tableaux de millièmes de
copropriété, la société GEOM7 reste à
votre service pour tous renseignements.
Selon la nature de la mission,
nous travaillons sur l’ensemble du territoire
Français pour vous accompagner pour le montage de vos copropriétés.